物管的一些思考

物管是這兩年港股的明星板塊之一，行業備受資金追捧每隔一段時間就會有物管新股上市，自己曾經在碧桂園賺過錢，現時亦持有時代鄰里。襯這兩日無咁忙，連續出文，今次講下物管。

買物管個邏輯好多人都寫過，不講了，我反而想寫下一些反面的思考。好明顯我唔係睇淡行業，只是覺得有些概念是應該認清，萬一睇錯都知咩事出錯。

輕資產

一般來說輕資產是一件好事，但也不一定，重資產唔一定壞，雲IaaS好重資產。中學讀經濟都有講，一般來說有幾種生產要素: 土地(包括天然資源)、資本、人、企業家精神。通常如果某一個要素是輕，就會有另一個是重。好少話咩要素都唔洗就有一盤生意out of thin air咁走出來。物管是輕資產、重人力。個人認為另一邊公用事業是重資產、輕人力。其實無話重就一定唔好，係睇果個生產要素的成本，資本價格好低周街平錢時，其實重資產可以好好搵。人力資源不足成本高企的情況，你寧願做輕人力的生意，日本的情況就是人力資源不足。內地人口紅利開始消失，首當其衝是低端製造業，服務業依然有一定紅利存在。但也不得不提人力價格是始終上漲，外賣仔美團點評一樣有同樣問題，特別是大部份成本都在人力時，利潤率又咁低時，一定會有壓力。最後睇的是有無能力pass on個成本上升給消費者，下面我會提到提價這問題。

穩定確定性高

這個我好有保留，短期來講好似好穩定，是因為個項目簽左你做物管，業主就要定期比錢你，但呢個邏輯無考慮到份約唔係永久，業主唔滿意係可以踢你走，物管公司唔滿意個項目的利潤亦會自己退出。短期來講有合約保護係好穩定(但都會有人唔交錢)，長期來講係睇業主滿意度，業主好滿意你就可以定期加價抵銷上面講的人力資源成本問題，唔滿意的話可以踢你走，成個盤越縮越細都唔出奇。所以最重要係業主滿意度，公司文化有無果種服務精神，CEO開口埋口講的係短期做大個盤定係以業主滿意度為先。

為何有些公司大落後

有些公司一直都大落後，估值都比其他公司低。好多朋友都問過我這問題，估值比人低原因好簡單，好多股票落後同業都係因為增長確定性、持續性比較低造成。物管短期的增長確定性睇母公司實力(2869除外)，長期持續性睇業主滿意度，上面有提到。

有幾間落後的物管公司，母公司係邊個都唔係好講得出，講得出之後發現母公司的專注地域都是一些一般般的地區，母公司增長可以有幾持續都好難講，更何況個仔。有隻無母公司的叫中奧，過左幾年都毫無增長，就是因為無一個強大的媽媽扶佢一程。時代在港股內房都唔算大，連中型都算不上 (旭輝這種算中型)，但時代專注大灣區，個故事又唔同了，個人認為大陸地產都係專注長三角及大灣區較好。第二講業主滿意度，間間都話自己搵人做調查話滿意度高，最直接係睇肯唔肯交錢，但有些公司唔會講繳費率。有隻都幾落後叫藍光嘉寶，剛上市時繳費率先得果83%，2019年好少少叫做有88%，做得較好的如綠城、永升繳費率都穩在95%以上。物業管理利潤率好低，有十幾%都算唔錯，如果有十幾%業主直接唔交錢已經無錢可賺。

最後，成個股票市場都有十幾二十間物管公司，好明顯唔係一個好特別的商業模式，最後一定會有好多從大舞台中退場。